Le logement social au Maroc a-t-il atteint ses limites ? – Par Hamid Fayou

Dans cette lecture économique de la politique du logement social, Hamid Fayou s'interroge sur les limites du modèle marocain, après plus de quinze années d'une politique centrée sur les exonérations fiscales accordées aux promoteurs. S'il reconnaît les progrès accomplis dans la réduction du déficit quantitatif, il estime que les nouveaux défis résident désormais dans la qualité urbaine.

Hamid Fayou*

Le logement social est souvent présenté comme l'une des plus grandes réussites des politiques publiques marocaines. Depuis le lancement du programme en 2010, plusieurs centaines de milliers de logements ont été construits, contribuant à la résorption de l'habitat insalubre et à l'amélioration du taux d'accès à la propriété. Pourtant, à l'heure où le Royaume met en œuvre une nouvelle politique d'aide directe au logement, une question mérite d'être posée : le modèle fondé sur les exonérations fiscales accordées aux promoteurs a-t-il atteint ses limites ? Les indicateurs récents montrent que si la politique a permis de réduire le déficit quantitatif, elle peine désormais à répondre aux défis de la qualité urbaine, de l'accessibilité financière et de la durabilité économique.

D'un point de vue économique, le logement est un bien à fortes externalités positives. Il ne procure pas seulement un bénéfice individuel à son propriétaire ; il produit également des effets collectifs sur la santé, la sécurité, l'éducation, la mobilité et la cohésion sociale. C'est précisément cette caractéristique qui justifie l'intervention de l'État. Toutefois, lorsque cette intervention privilégie essentiellement des incitations fiscales à la production, elle risque de créer des distorsions de marché. Les promoteurs orientent naturellement leurs investissements vers les segments les plus rentables ou les territoires où le coût du foncier est faible, sans nécessairement répondre aux besoins réels des populations. Il en résulte une offre parfois abondante, mais mal localisée ou insuffisamment intégrée aux réseaux de transport, aux écoles et aux services publics.

Le principal paradoxe du modèle marocain est qu'il a davantage traité le déficit quantitatif que le déficit qualitatif. Les statistiques témoignent d'une réelle réussite en matière de production de logements, mais les attentes des ménages ont profondément évolué. Aujourd'hui, le logement est également synonyme de qualité de vie, d'efficacité énergétique, de proximité des bassins d'emploi, d'accès aux transports collectifs et de connectivité numérique. Autrement dit, la politique publique ne peut plus être évaluée uniquement au nombre d'unités construites. Elle doit être appréciée à travers sa capacité à créer de véritables espaces de vie favorisant l'inclusion sociale et la productivité économique.

Cette évolution est d'autant plus importante que le Maroc connaît une transformation démographique rapide. Plus de 63 % de la population vit désormais en milieu urbain, et cette proportion devrait continuer à augmenter au cours des prochaines décennies. La demande en logements se concentre dans les grands pôles économiques tels que Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech et Agadir, où la rareté du foncier provoque une hausse continue des prix. Dans ces conditions, les aides publiques risquent d'alimenter une inflation immobilière si elles ne sont pas accompagnées d'une politique foncière ambitieuse. L'expérience internationale montre que soutenir la demande sans accroître simultanément l'offre peut entraîner une augmentation des prix plutôt qu'une amélioration durable de l'accessibilité au logement.

Le remplacement des exonérations fiscales par une aide directe aux acquéreurs constitue une réforme majeure. Les premiers résultats sont encourageants : au premier semestre 2026, plus de 105 000 ménages avaient bénéficié du nouveau dispositif, représentant plus de 41 milliards de dirhams d'investissements immobiliers et près de 8 milliards de dirhams d'aides publiques. Toutefois, cette réforme ne répond que partiellement aux difficultés structurelles du secteur. Les coûts de construction restent élevés, les procédures d'urbanisme demeurent longues et complexes, tandis que les petites entreprises du bâtiment rencontrent des difficultés d'accès au financement. Sans réforme parallèle du marché foncier et des procédures administratives, l'efficacité de cette nouvelle politique risque d'être limitée.

Un autre enjeu, souvent sous-estimé, concerne la productivité urbaine. Les travaux des économistes montrent que les villes les plus performantes sont celles qui favorisent la proximité entre les lieux de résidence, les emplois, les universités et les infrastructures. Lorsque les logements sociaux sont implantés loin des centres économiques, les ménages supportent des coûts supplémentaires en transport, consacrent davantage de temps aux déplacements et voient leur accès à l'emploi se réduire. Ces coûts, invisibles dans les comptes publics, diminuent la productivité globale de l'économie et accentuent les inégalités territoriales. Le logement doit donc être considéré comme un investissement dans le capital humain autant qu'un investissement immobilier.

À l'approche de la Coupe du monde 2030, le Maroc dispose d'une occasion unique pour repenser sa politique de l'habitat. Les investissements massifs dans les infrastructures, les transports ferroviaires, les réseaux routiers et les équipements publics doivent être articulés avec une stratégie de développement urbain intégrée. La priorité ne devrait plus être de construire davantage, mais de construire mieux : des quartiers mixtes, connectés, sobres en énergie, accessibles aux différentes catégories sociales et capables d'accompagner les mutations économiques du Royaume. Le logement doit devenir un facteur de compétitivité territoriale et non un simple objectif statistique.

En définitive, le logement social marocain n'a pas échoué ; il a rempli une mission historique en réduisant le déficit quantitatif. Mais les défis de la prochaine décennie sont d'une autre nature. Il s'agit désormais de renforcer la qualité de l'habitat, d'améliorer l'efficacité des dépenses publiques et de favoriser une urbanisation créatrice de richesse. Une politique du logement moderne ne se mesure plus seulement au nombre de logements livrés, mais à sa contribution à la croissance, à la mobilité sociale et à la résilience des villes. Dans cette perspective, le véritable chantier n'est plus celui du logement social, mais celui de la ville durable et inclusive.

*Hamid Fayou est docteur en économie et membre adhérent du Centre africain pour la recherche et les études stratégique