Immobilier 2025 : un marché marocain entre incertitudes et ambitions

Rabat – Le marché immobilier marocain traverse en 2025 une phase charnière, marquée à la fois par une conjoncture économique incertaine et par une remarquable capacité d’adaptation des acteurs. Dans un entretien accordé à la MAP, l’expert en immobilier et auteur du guide Répons’IMMO, Amine Mernissi, rapporté par MAP, analyse les tendances du secteur, ses difficultés structurelles et les opportunités qui s’ouvrent à l’horizon du Mondial 2030.

‘’Un marché ralenti mais structurellement solide’’

Selon Amine Mernissi, l’année 2025 illustre parfaitement la dualité du marché immobilier marocain : une contraction du volume des transactions, mais une stabilité des prix. Les chiffres de Bank Al-Maghrib (BAM) et de l’Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) confirment une baisse de 30 % des transactions au premier trimestre et de 21 % au deuxième, sans répercussion notable sur les prix.

Cette dissociation entre la demande et la valorisation des actifs traduit, selon l’expert, une résilience structurelle du marché. « Les opérateurs restent confiants, et cette stabilité des prix témoigne d’une foi durable dans la valeur refuge de la pierre », explique-t-il. Le marché du neuf, encore mal mesuré statistiquement, suit une tendance similaire à celle de l’ancien, avec des disparités selon les régions et les segments.

Les dynamiques contrastées des segments : du haut standing à l’économique

L’immobilier haut standing demeure le segment le plus dynamique. Alimenté par une clientèle solvable, souvent nationale ou issue de la diaspora, il continue d’enregistrer des hausses de prix dans les grandes métropoles comme Casablanca, Rabat et Marrakech, considérées comme des valeurs refuges.

Le moyen standing, quant à lui, reste actif sur le marché de la revente, en raison du manque d’offre neuve en centre-ville. Ce segment pâtit de la rareté du foncier et de la difficulté à produire à des coûts accessibles.

Mais c’est le logement économique qui concentre l’attention depuis la mise en œuvre, en janvier 2024, du programme gouvernemental Daam Sakane, destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Ce dispositif d’aides directes — 100 000 dirhams pour les logements inférieurs à 300 000 DH et 70 000 DH pour ceux entre 300 000 et 700 000 DH — a stimulé la demande, sans que l’offre suive. « Le véritable défi n’est plus la demande, mais la disponibilité du produit à 300 000 dirhams, quasiment introuvable dans les grandes villes », précise Mernissi.

Des professionnels confrontés à des obstacles structurels

L’expert dresse un constat sans détour : le triptyque promoteurs – agences immobilières – notaires fonctionne dans une interdépendance étroite, mais fragilisée par des contraintes systémiques.

Les promoteurs souffrent du coût prohibitif du foncier et de la lourdeur administrative. « La rareté des terrains opérables et une fiscalité complexe freinent la production », souligne-t-il.

Les agences immobilières, elles, évoluent dans un vide juridique persistant. L’absence d’une loi encadrant leur activité favorise la concurrence du secteur informel, notamment celle du semsar de rue, un acteur incontournable mais non régulé. Cette cohabitation, à la fois concurrentielle et complémentaire, reflète la dualité d’un marché encore en quête de professionnalisation.

Les notaires, enfin, saluent la digitalisation progressive des services publics, mais dénoncent les lenteurs et les dysfonctionnements techniques des plateformes numériques, sources de retards et de tensions avec la clientèle.

Une géographie immobilière à plusieurs vitesses

Amine Mernissi insiste sur un point fondamental : le Maroc ne possède pas un marché immobilier homogène. Les tendances diffèrent fortement d’une ville à l’autre. À Casablanca et Rabat, la demande reste soutenue dans les segments moyen et haut de gamme. À Marrakech et Tanger, le marché est plus spéculatif, alimenté par les investisseurs nationaux et étrangers.

Les chiffres du premier semestre montrent une activité en demi-teinte, mais l’expert se veut prudent : « Les statistiques du troisième trimestre pourraient révéler une reprise. Le marché marocain a déjà prouvé sa capacité de rebond rapide. »

Cette résilience s’explique, selon lui, par la combinaison d’un patrimoine culturel fort, d’une demande résidentielle constante et d’un positionnement du Maroc comme hub économique et touristique en expansion.

Le Mondial 2030 : catalyseur d’un nouveau cycle immobilier

La perspective de la Coupe du Monde 2030, coorganisée avec l’Espagne et le Portugal, agit comme un accélérateur d’investissements. Le pays connaît une effervescence urbanistique sans précédent : routes, hôpitaux, unités touristiques, zones logistiques et programmes résidentiels se multiplient, même dans les villes non directement concernées par l’événement.

Pour Amine Mernissi, le Mondial ne se résume pas à un enjeu sportif : « Il s’agit d’un levier de transformation urbaine et sociale. Ce projet global permettra de rehausser le niveau de vie et de moderniser durablement les infrastructures. »

Mais cette dynamique pourrait aussi provoquer une hausse anticipée des prix. Plusieurs investisseurs se positionnent déjà sur les marchés de Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech et Agadir, dans une logique d’acquisition locative. « L’effet d’anticipation est inévitable », explique Mernissi. « C’est un phénomène observé partout lors d’événements de cette envergure, qu’il s’agisse des Jeux olympiques ou des Coupes du monde. »

Si cette tension sur les prix pourrait pénaliser certains ménages, elle stimulera en parallèle la rénovation urbaine et la montée en gamme du parc immobilier national.

Vers une nouvelle gouvernance du secteur

Pour l’expert, l’avenir du secteur passe par une réforme de la gouvernance immobilière. L’État doit, selon lui, jouer un rôle moteur pour fluidifier les procédures, digitaliser les transactions et encadrer les professions de l’intermédiation.

Il plaide aussi pour un cadre fiscal adapté favorisant la construction abordable et la réhabilitation du patrimoine ancien. « Le marché n’a pas besoin de subventions massives, mais de clarté et de stabilité », insiste-t-il.

Enfin, la réussite du programme Daam Sakane dépendra de la capacité du gouvernement à aligner l’offre sur la demande réelle. La création de partenariats public-privé et la mobilisation du foncier public à prix maîtrisé pourraient accélérer la production de logements accessibles.

Un secteur entre prudence te optimisme

Entre prudence conjoncturelle et optimisme structurel, l’immobilier marocain se trouve à un tournant. La baisse des transactions reflète une période d’attentisme, mais les fondamentaux demeurent solides, semon M. Mernissi : demande soutenue, attractivité internationale et confiance des investisseurs.

Le défi majeur, conclut Amine Mernissi, sera de concilier stabilité des prix, accessibilité et innovation. À l’horizon 2030, le Maroc devra faire de l’immobilier non plus seulement un indicateur économique, mais un pilier de développement social, urbain et environnemental.