‘’ Chaque jour qui passe est un meilleur moment d’acheter que demain !’’ Le constat de l’expert en immobilier et auteur du guide "Répons’IMMO", Amine Mernissi, n’incite pas à l’optimisme. Pourtant il a livré à la MAP quelques raisons d’espérer que la situation s’améliorerait avec, entre autres, la loi des Finances 2023 et le "Dialogue National de l’Urbanisme et de l’Habitat". Décryptage de l'impact de la décision de Bank Al-Maghrib (BAM) de relever son taux directeur à 2% sur l'évolution du secteur.

Pas de retrait des acquéreurs, mais de l’attentisme

Parmi les derniers indicateurs trimestriels de BAM et de l’ANCFCC (2ème Trimestre 2022), un interpelle particulièrement. C’est celui qui montre clairement une régression à deux chiffres des transactions sur une année glissante pour les actifs résidentiels (-20,4%) et les terrains (-37,7%). Cela traduit-il pour autant un signal de retrait des acquéreurs du marché ?

L'ampleur de la baisse est telle qu’elle mérite d’être soulignée. Après un sursaut post-covid en 2021, et à la faveur d’un effet de rattrapage naturel et de mesures fiscales incitatives qui sont désormais derrière nous, le marché de l’immobilier se retrouve en 2022 face à sa propre réalité, je dirais sa propre vérité. Une réalité d’ailleurs qui vivait des problèmes endogènes depuis des années et à laquelle est venue s’ajouter une autre réalité cette fois-ci exogène, celle de la crise Ukrainienne et tous ses soubassements économiques mondiaux. Le Maroc n’y échappe pas. Au-delà du sentiment diffus d’incertitude, qui n’est jamais très propice à l’investissement immobilier qui, au contraire, a besoin de temps long et de sérénité, il y a les conséquences directes : généralisation et montée du phénomène inflationniste à l’ensemble des pans de l’économie nationale et son corollaire directe sur les ménages, à savoir une baisse du pouvoir d’achat. Mais aussi, la hausse des prix des matériaux de construction dans leur majorité (importés ou fabriqués localement) qui fatalement impacteront directement le prix des actifs immobiliers nouvellement construits.

Alors, s’il n’y a pas retrait des acquéreurs du marché, il y a pour le moins attentisme. Car en plus de ces facteurs difficilement maitrisables, il y a également une forte attente du marché d’une offre de produits immobiliers renouvelés, pour lui redonner un souffle nouveau. Le logement social à 250.000 DH est appelé à une refondation et son prix aussi est concerné par la hausse.

En même temps, on annonce qu’une aide directe aux ménages serait programmée à partir de 2023 aux futurs acquéreurs. Il reste encore à en cerner tous les contours, à en connaitre le modus operandi dans la loi de finance 2023. Dans ce contexte, il est compréhensible, même logique, qu’un acquéreur potentiel devant autant d’incertitudes, reporte de quelques mois son projet d’achat d’aujourd’hui à au moins jusqu’à début 2023. Le temps de voir si un ou de nouveaux produits immobiliers seraient programmés et dont ils pourraient être éligible et tirer le meilleur bénéfice à la faveur d’une aide directe de l’Etat, comme il a pu en tirer profit par le passé pour le logement à 250.000 DH en étant exonéré de TVA.

Incidences de l’augmentation du taux directeur sur les emprunts immobiliers

La décision de Bank Al-Maghrib de relever son taux directeur à 2% aura pour première conséquence sur les détenteurs de crédits immobiliers en cours et ayant choisi un taux d’intérêt variable, est de s’attendre à une hausse prochaine de leur traite. C’est le principe même du choix du taux variable. S’il est plus bas que le taux fixe, c’est en raison de la prime de risque.

En effet, lorsque le taux directeur de la banque centrale évolue à la hausse ou à la baisse, nous l’avons vu par le passé, cela se traduit par une hausse ou une baisse (encadrée) des taux d’intérêts appliqués aux emprunteurs qui avaient opté pour la variabilité. A la différence du taux fixe qui, comme son nom l’indique, n’est pas concerné par les variations du taux directeur et reste constant sur toute la durée du crédit. A noter, qu’il est tout de même permis de changer une fois de type de taux dans la vie de son crédit.

A présent, suite à cette décision, à quoi s’attendre ? On augmente le taux d’intérêt pour faire pression sur l’inflation. Lorsque les taux directeurs augmentent, moins de liquidités sont octroyées à l’économie et in fine au secteur immobilier. Les banques commerciales empruntent directement de l’argent auprès de la banque centrale pour couvrir leurs besoins financiers les plus immédiats.

Et si la banque centrale leur impose des taux plus élevés, elles augmentent à leur tour les taux qu’elles proposent aux ménages qui ont besoin d’emprunter pour investir dans un bien immobilier, par exemple. Par conséquent, tout nouveau crédit immobilier octroyé devrait subir une hausse relative de son taux d’intérêt suite à cette décision. Quelles conséquences sur le marché ? Comme indiqué précédemment, le pouvoir d’achat des ménages marocains étant déjà bien entamé, une hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers n’est pas de nature à favoriser un climat propice à l’investissement et donc au redémarrage du marché.

Ensuite, cette situation difficile générée par une hausse attendue de montant de la traite pour ceux qui sont concernés par la variabilité du taux, peut dans le contexte difficile que nous vivons, conduire les plus vulnérables économiquement à mettre en vente leur bien immobilier plutôt que se retrouver en défaut de paiement et toutes les conséquences que cela pourrait engendrer...

Les perspectives de l’immobilier dans ce contexte

Le marché immobilier fait partie d’un tout. Une économie nationale qui réagit à des facteurs exogènes et endogènes impacte tout ce qui l’entoure. La marge de manœuvre s’en trouve réduite. Ce qui n’est pas maitrisable ne l’est pas et ce qui est maitrisable parfois nous échappe quand même.

Je voudrais me rattacher malgré les signaux négatifs à ce qui est positif. Courant septembre, ont eu lieu à l’échelle nationale, les cycles de concertations régionales du "Dialogue National de l’Urbanisme et de l’Habitat" initié par le Ministère de tutelle.

Toutes les parties prenantes ont pu s’exprimer. Professionnels et élus. Quelle feuille de route pour le secteur sur la période 2023-2027 ? Quelle offre en logement ? Quel cadre bâti ? Et bien d’autres sujets cruciaux pour le secteur ont été débattus avec franchise. En un mot, c’est en train de bouger, enfin !

L'année 2023 sera décisive. Car elle amorcera une nouvelle page pour le secteur immobilier national. La nécessité de se projeter dans l’avenir avec une vision et un projet neuf que tout le monde réclamait se dessine pour le secteur.

Faut-il acheter ou attendre ?

Si l’on s’en tient à l’enchainement des évènements économiques depuis un an, chaque jour qui passe est un meilleur moment d’acheter que demain ! Maintenant, si j’étais en position d’achat en ce dernier trimestre 2022, peut-être que j’irai chercher les meilleures opportunités, et il y 'en a, car du côté marché on est prêt à faire des efforts aussi, compte tenu de la conjoncture.

Si par contre mon besoin d’investir est bien là mais que je peux patienter encore quelques mois, j'attendrai la nouvelle loi de finance 2023 pour voir ce qu’elle pourrait me réserver d’intéressant.

Aussi, faut-il le souligner, ce projet d'"aide directe aux ménages" sur lequel beaucoup fondent un espoir, est sûrement un facteur de relance mais il n’est pas le seul. Il faut beaucoup de solidarité également.

Je pense aussi à de nouveaux leviers financiers, parfois audacieux, comme le crowdfunding immobilier. Ce dernier repose essentiellement sur une finance participative qui a pour but d’acquérir ou de construire un bien immobilier. La particularité de ce système d’investissement immobilier est que le financement se réalise par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Trois catégories de personnes sont alors retrouvées tout au long du processus. On a : le porteur de projet, la plateforme de crowdfunding et les particuliers. Peut-être que l’idée est à creuser.