Par Rachid Aomari (MAP avec Quid)

Casablanca - La demande qui se fait de plus de plus importante sur les lots de terrain destinés à l'habitation dans la région Casablanca-Settat et les prix, parfois excessivement élevés, ont poussé de plus en plus de familles à opter pour la propriété commune au sein d'immeubles à forte densité ou de grandes résidences sur tout un pâté d’appartements. Un nouveau mode de vie qui a fait surgir un nouveau besoin, pendant longtemps accessoire et difficile à mettre en place : le syndic, représentant légal des copropriétaires, dont la tâche est de répondre aux exigences des habitants tout en veillant au respect des règles de la copropriété

Souvent objet de litiges entre résidants et source de délabrement des résidences, la copropriété a peiné et peine encore par endroits à s’organiser en syndic pour gérer, réglementer et encadrer les relations entre les propriétaires, et définir les responsabilités des uns et des autres.

Mais de plus en plus, la majorité des résidences optent pour la mise en place de l'union des copropriétaires, un bureau qui veille sur la bonne marche de la gestion et l’entretien des espaces communs (ascenseurs, nettoyage, parking, jardins, piscines, éclairage...). La cohabitation en bonne intelligence demeurant la voie la plus appropriée pour éviter que la proximité qu’induisent les résidences ne se transforme en promiscuité.

Pour autant, ces unions autogérées produisent d’autres fortes de contentieux, ce qui a amené, suite à de longues années d'expérience, la majorité des résidences à se décider pour le choix d'un syndic non-résident pour mener à bien les assemblées générales et éviter tout esprit de favoritisme, conformément au règlement intérieur de la résidence.

C’est que la nécessité de ‘’cohabiter’’ au sein de ces structures a donné lieu à un mélange hétérogène d'habitants venant de milieux différents et d'horizons disparates (social, financier, éducatif...) engendrant  problèmes et  conflits dont la résolution nécessite parfois le recours à une tierce partie, notamment la justice.

Plusieurs entretiens réalisés par M24, la chaîne d’information en continu de la MAP, ont fait ressortir que les habitants ont souvent recours aux services judiciaires et sécuritaires compétents pour déposer des plaintes à l'encontre de leurs voisins pour des raisons diverses, parfois futiles, pouvant bien être réglé à l'amiable, mais qui produisaient souvent des entêtements qui compliquent la coexistence dans un espace partagé.

Selon M. Khalil Khayati, vice-président du syndic au sein d'une résidence de 157 appartements à Mohammedia, parmi les problèmes qui enveniment les relations entre résidents figurent ceux liées au parking des voitures, à l'appropriation d'espaces communs par certains voisins ou encore le tapage nocturne, soulignant qu'il s'agit globalement du non-respect du règlement approuvé lors des assemblées générales. Et il n’a pas toujours été facile d’amener les cohabitants à un d’effort pour préserver les intérêts communs et garantir une vie sereine à tous.

Dans une autre résidence de 64 appartements, chacun doit contribuer financièrement à la préservation des espaces communs, puisque dans le cas contraire, il serait impossible de mener à bien les actions arrêtées dans l'objectif de préserver l'état des résidences et de lancer de nouveaux chantiers d'entretien et d'embellissement. Facile sur le papier, mais une affaire compliquée dans la pratique.

Résultat, explique le syndic de cette résidence, Khalid Baji, cette unité fait face à plusieurs problèmes liées notamment à l'absence de la permanence pour l'entretien des piscines et la préservation des jardins. Il s'agit, également, du mauvais état des ascenseurs et de l'absence de l’électricité dans les couloirs et les escaliers.

Pourtant, la loi dispose des modes de gestions de la copropriété. Ahmed Hmami, avocat du barreau de Casablanca, précise que la loi 18-00 relatif à la copropriété a tracé les grandes lignes pour gérer l’élection du syndic et faire face aux litiges qui peuvent accompagner l’élection à ce poste.

En cas de litige, précise M. Hmami, Il est possible, selon les règlements en vigueur de réunir une assemblée générale extraordinaire (3/4 des adhérents), sachant que si le litige porte sur la personne du syndic, la gestion est automatiquement confié à son second.

Si les litiges persistent, les parties concernées peuvent s'adresser au tribunal compétent qui se charge d'appliquer les lois en vigueur et de permettre la tenue d'une assemblée générale extraordinaire et l'adoption du rapport avant qu'il ne soit confié aux autorités compétentes (autorités locales en cas de bien titré et tribunal de première instance pour les biens non-titrés), fait savoir M. Hmami. Mais le cadre légal actuel a montré ses limites. Réuni en mars 2022, un colloque international organisé par le Conseil National de l’Ordre des Notaires du Maroc (CNONM) a appelé à la réforme du cadre légal en vigueur en vue d’introduire les outils informatiques dans le gestion des copropriétés et des procédures plus souples face aux copropriétaires récalcitrants. Néanmoins, ce nouveau mode d’habitat désormais généralisé appelle une ‘’révolution culturelle et comportementale’’ pour convaincre que seuls le respect mutuel et la préservation de l’intérêt public sont à même de garantir une vie commune imprégnée de quiétude et de bien-être au sein de de ces grandes structures.